Pasadena 市场分析
独栋住宅市场 · 2026 年 9–10 月 · 深度版
这页不讲房子，讲城市，也讲这座城的市场正在发生什么变化。Pasadena 是玫瑰之城：玫瑰花车游行、Rose Bowl、加州理工、Old Town 与满城的百年老宅，文化密度在圣盖博谷没有对手。先把这座城看懂，再看下面的数字——10 月这座城的故事和邻居们不太一样：价格稳、速度快，靠的是供给在收。
先看它在哪里，再看市场怎么变
理解这座城，是理解这个价位带的第一步
Pasadena 的分量，先来自它的文化密度。1890 年的第一届玫瑰花车游行、1922 年落成的 Rose Bowl、1891 年创校的加州理工学院、1908 年的 Gamble House、1913 年的 Colorado Street Bridge——一座城同时握着这些名字，在整个洛杉矶都不多见。每年元旦，全世界的目光都会回到这座城一次。
第二层是居住形态本身：这是一座为老房子而生的城市。全美密度最高的 Craftsman 工匠风住宅群之一，Bungalow Heaven 等整片历史街区受保护，拆建受到严格限制——新建供给天然稀缺，是这座城价格结构里最硬的一条。Linda Vista、Oak Knoll、Madison Heights 是传统豪宅带，Hastings Ranch 则是整齐安静的中产社区，价位带因此拉得很开，从几十万到五百多万都有真实成交。
第三层要说实话：学区不是这座城的卖点。Pasadena 公立学区口碑分化，教育这一课，本地家庭更多靠强劲的私校群（Polytechnic、Westridge、La Salle 等）和加州理工、Pasadena City College 的学术氛围补位。买这座城的人，买的是文化、地段与建筑本身——这一点想清楚了，下面的数字就好读了。
片区与学校 · 这座城的底盘
先看清这座城靠什么撑着价格，再看数字
2026 年 9 月 · 独栋市场速览
统计范围：独栋住宅（InfoSparks）；括号内为同比去年同月变化
把变化画出来看
9 月慢下来的，是速度；供给同时也在收
同比变化 · 2026 年 9 月 vs 去年同月
同一统计范围（InfoSparks 独栋），条形按同一比例绘制；中间竖线为 0，右侧为同比上升，左侧为同比下降。
一句话读法：9 月唯一大幅上升的是在市天数（+121.4%）——房子卖得慢了；但在售、库存、成交量同时在降，售价比守住 100.0%。慢，是因为买家在挑，不是因为没人买。
9 月流量 · 进得多，出得也不少
2026 年 9 月独栋：新上市、成交与签约中（Pending）套数对照。
一个月新进 73 套、成交 44 套、还有 38 套在签约中——管道是活的。9 月末在售 161 套、库存 3.0 个月，供需仍偏向卖方一侧。
供需松紧 · 三个刻度
同一统计范围（2026 年 9 月独栋），刻度只作量级对照，竖线为常用参考位置。
刻度满格为 6 个月——3.0 个月离平衡区还远，这座城的库存，在几座邻居城市里是最紧的一档。
竖线为 100%（按挂牌价成交）。中位正好 100.0%——9 月成交的房子，整体就是按挂牌价走的。
刻度满格为 90 天。中位 31 天，比去年同期的两周多拉长了一倍多——买家有时间挑，但挑完还是会出手。
过去 12 个月 · 定价对不对，结果差很远
交叉统计范围：过去 12 个月全部独栋房源的去向与速度
487 套已了结房源的去向
过去 12 个月：蓝色为已成交，其余为未成交（过期、撤销、下架等）；仍在售与签约中的不计入。
已成交 321 套（65.9%）· 未成交 166 套（34.1%）——每三套上市，约有一套最终没卖掉。
卖掉的 vs 没卖掉的 · 速度对照
在市天数中位数（天），同一统计范围、同一比例绘制。
定价对路的房子，中位 28 天走到成交，成交价对挂牌价的中位比是 101.5%——整体还要加价；定价失手的，中位坐市 55.5 天，最终还是没卖掉。这座城不缺买家，缺的是定价对得上的房子。
2026 年 10 月 · 独栋成交
最新一个月的逐套成交，数据均已核实
10 月这座城走出了和邻居们不同的节奏：中位价同比 +3.4%、在市中位只要 16 天、售价对挂牌价比 100.2%——成交价中位还略高于挂牌。量只小幅回落 5.3%，靠的不是需求更旺，而是供给在收：在售同比 −15.7%、新上市 −34.1%。要留意的是另一头：签约中（Pending）同比 −56.9%，往后一两个月的成交管道在变薄，11 月的量大概率会先降下来。
成交中位价 · 9 月 vs 10 月
9 月的低点主要是成交结构下移（中低价段占比高）；10 月价位带铺开，中位价回到 $160 万一线。
10 月成交价位带（逐套）
2026 年 10 月独栋成交 54 套（逐套核实）；虚线为 9 月独栋成交中位价 $1,417,500。
9 月成交价位带（逐套）
2026 年 9 月独栋成交 44 套（逐套核实）；虚线为 10 月独栋成交中位价 $1,597,500。
10 月 54 套独栋成交金额共 $105,055,302，逐套明细在下面，点开可对。
2026 年 10 月 · 独栋成交明细（54 套）›
9 月 44 套独栋成交金额共 $82,503,000，逐套明细在下面，点开可对。
2026 年 9 月 · 独栋成交明细（44 套）›
读懂这组数字
把 9 月、12 个月和 10 月的数据连起来看，结论只有一句
这座城的价格与速度，是靠供给收缩撑住的。在售一年比一年少（同比 −15.7%）、库存只有 3.2 个月，是几座邻居城市里最紧的一档；历史建筑保护让新供给天然稀缺，卖方不急、买方就只能在有限的选择里竞争——售价比 100.2%、在市 16 天，都是这么来的。
但紧，不等于没有分化。过去 12 个月，定价对路的房子 28 天成交、还要加价（成交对挂牌中位比 101.5%）；定价失手的坐市 55.5 天、三分之一的已了结房源最终没卖掉。同一座城、同一个月，$549 万的 Stoneridge 和 $70 万的 N Summit 都在过户——价位带拉得越开，单套的定价与状态就越决定结果。
给买家的读法
第一，好房子要做好加价的准备。这不是 San Marino、Arcadia 那种「时间在买家一边」的市场：对路的房子两周多就走，整体还要略高于挂牌成交。看中了，动作要快，功课要在看房之前做完。
第二，机会在坐市久的房子里。54 套成交里也有挂了 80 天、116 天才走的——这类房子往往是定价或状态有短板，议价空间真实存在。用同价位段的逐套成交去谈，比对着全市中位价出价有效得多。
第三，往后看一两个月，量可能先紧后松。10 月签约中同比少了近六成，11 月成交量大概率回落；但新上市也在减少，供给不会突然变宽。这座城的底盘——文化、地标、历史建筑与稀缺供给——一样没变，它慢不下来，也涨不疯，拼的是谁先看到对的那一套。
近期动态
与这座城的文化、生活和市场直接相关的公开动态，标明来源与日期
第 138 届玫瑰花车游行定档 2027 年 1 月 1 日
下一届玫瑰花车游行将于 2027 年 1 月 1 日（周五）在 Colorado Blvd 举行，Rose Bowl 大学橄榄球赛同日开赛。每年元旦，这座城都是全美收视的中心——也是 Pasadena 房产最生动的城市名片。
Rose Bowl 跳蚤市场：每月第二个周日
在 Rose Bowl 体育场举办的大型跳蚤市场长期在每月第二个周日开市，是南加州规模最大的同类市集之一。对住在这里的人，这类日常的文化密度，就是这座城生活价值的一部分。
30 年固定房贷利率 7.24%，仍在高位
Freddie Mac 最新一周平均：30 年固定房贷利率 7.24%（2026 年 10 月 29 日）。在这样的利率下 Pasadena 仍能守住 100.2% 的售价比与 16 天的在市中位，靠的是供给紧，而不是需求热。
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我是乔巴，John 的 AI 助理。关于这个市场的问题，都可以先问我。
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市场数据来源：InfoSparks 2026 年 9 月与 10 月独栋数据（含同比）；过去 12 个月交叉数据、2026 年 10 月逐套成交均来自真实成交记录并已核实（10 月 54 套，中位价 $1,597,500）。本页为买家市场参考，不构成估价意见。
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