South Pasadena 市场分析
独栋住宅市场 · 2026 年 9–10 月 · 深度版
这页不讲房子，讲城市，也讲这座城的市场正在发生什么变化。South Pasadena 是一座小而稳的百年老城：全市在售独栋只有二十来套，一个月成交不到十套。先把这座城看懂，再看下面的数字——这里的价格不是炒出来的，是供给锁死、需求长青的自然结果：10 月的成交价中位，高出挂牌价 7.3%。
先看它在哪里，再看市场怎么变
理解这座城，是理解这个价位带的第一步
South Pasadena 的老，不是旧。老城的底蕴来自一百多年慢慢长成的街道格局：大树成荫、步行可达的小商业街、被精心维护的历史建筑，Fair Oaks 大道上的 Rialto 剧院 1925 年就立在那里。这里没有大拆大建，城市的样子几十年变化不大——这种「稳定」本身，就是房价稳得住的原因之一。
第二层是社区氛围。街道安静、邻里关系紧密，城市有自己的图书馆、农夫市场和社区活动，是很多家庭「搬进来就不想再走」的地方。房源因此很少流入市场：想买的人一直在，想卖的人不多。全市在售独栋长期只有二十来套，这个数字在整个圣盖博谷找不到第二座城。
第三层是学区。South Pasadena 有自己独立的公立学区（SPUSD），Arroyo Vista、Marengo、Monterey Hills 三所小学，一所初中、一所高中，公开评分长期在 9 到 10 分的高档。对有孩子的家庭来说，这一所学区，就是他们选择这座城的全部理由。三层叠在一起，下面的数字就好读了：量小，不是没人要；是没货。
片区与学校 · 这座城的底盘
先看清这座城靠什么撑着价格，再看数字
2026 年 9 月 · 独栋市场速览
统计范围：独栋住宅（InfoSparks）；括号内为同比去年同月变化
把变化画出来看
9 月的故事只有一句：货越来越少
同比变化 · 2026 年 9 月 vs 去年同月
同一统计范围（InfoSparks 独栋），条形按同一比例绘制；中间竖线为 0，右侧为同比上升，左侧为同比下降。
一句话读法：成交量、新上市、在售同时大幅下降，在市天数拉长——但这不是需求退潮：售价比 102.0%、每呎价只跌 0.9%。是能卖的房子越来越少，剩下的慢慢挑。
9 月流量 · 出比进多
2026 年 9 月独栋：新上市、成交与签约中（Pending）套数对照。
一个月只新进 6 套，却成交 9 套、还有 8 套在签约中——库存就是这样被一点点抽干的。9 月末在售 21 套、库存 2.5 个月。
供需松紧 · 三个刻度
同一统计范围（2026 年 9 月独栋），刻度只作量级对照，竖线为常用参考位置。
刻度满格为 6 个月——2.5 个月离平衡区还很远，是几座邻居城市里最紧的一档。
竖线为 100%（按挂牌价成交）。中位 102.0%——9 月成交的房子，整体要加价 2% 才拿得下。
刻度满格为 90 天。中位 22 天成交，虽然比去年慢了一截，放在任何市场里都仍是快节奏。
过去 12 个月 · 这座城很少有卖不掉的房子
交叉统计范围：过去 12 个月全部独栋房源的去向与速度
96 套已了结房源的去向
过去 12 个月：蓝色为已成交，其余为未成交（过期、撤销、下架等）；仍在售与签约中的不计入。
已成交 85 套（88.5%）· 未成交 11 套（11.5%）——在几座邻居城市里，这是最高的成交率。
卖掉的 vs 没卖掉的 · 速度对照
在市天数中位数（天），同一统计范围、同一比例绘制。
成交的房子中位 25 天走完，成交对挂牌中位比 109.2%——抢，是这座城的常态；没卖掉的只有 11 套，多是定价明显脱离成交带的。差距不在需求，在定价。
2026 年 10 月 · 独栋成交
最新一个月的逐套成交，数据均已核实；每套带一张首图，看这个价买到了什么
10 月只有 8 套成交，但每一套都值得看：中位价 $2,644,000（同比 +34.5%，主要是这个月高价段占比高，8 套里 5 套在 $240 万以上）；售价对挂牌价比 107.3%——不是某一套抢疯了，是整体都要加价。另一头，10 月新上市只有 7 套、签约中只剩 3 套：货还在变少。逐套照片都在下面，先看房，再看价。
成交中位价 · 9 月 vs 10 月
两个月的样本都很小（9 套与 8 套），中位价的摆动主要来自成交结构：10 月高价段占比明显更高。看价位带（下图）与逐套明细，比看中位价更接近真实。
10 月成交价位带（逐套）
2026 年 10 月独栋成交 8 套（逐套核实）；虚线为 9 月独栋成交中位价 $1,735,000。
9 月成交价位带（逐套）
2026 年 9 月独栋成交 9 套（逐套核实）；虚线为 10 月独栋成交中位价 $2,644,000。
10 月 8 套独栋成交金额共 $22,680,000，逐套明细在下面，点开可对。
2026 年 10 月 · 独栋成交明细（8 套）›
9 月 9 套独栋成交金额共 $18,816,373，逐套明细在下面，点开可对。
2026 年 9 月 · 独栋成交明细（9 套）›
读懂这组数字
把 9 月、12 个月和 10 月的数据连起来看，结论只有一句
这是圣盖博谷最典型的「供给锁死」市场。全城在售独栋 22 套、库存 2.7 个月、新上市一个月只有 6、7 套；而需求端有独立学区、百年老城和步行生活三层支撑，一直都在。结果写在售价比里：9 月 102.0%、10 月 107.3%、过去 12 个月成交中位比 109.2%——加价不是新闻，不加价才是。
样本小，是看这座城数据时最重要的提醒。一个月只有 8、9 套成交，中位价被一两套大宅一推就走：9 月 $1,735,000、10 月 $2,644,000，差了九十多万，但每呎价只从 $949 动到 $987 一线（逐套加权）。判断这座城的行情，要看逐套和价位带，不要被单月中位价带着走。
给买家的读法
第一，心态要先调过来：这里不是捡漏的市场。过去 12 个月 88.5% 的已了结房源都卖掉了，成交中位加价 9.2%。把预算和出价策略按「要竞争」准备，比按「能谈多少」准备更接近现实。
第二，机会藏在那 11.5% 里。一年里没卖掉的只有 11 套，中位坐市 83 天——多是定价脱离成交带的。盯住这类房子，用同街道、同价位段的逐套成交去谈，是这座城里少有的议价入口。
第三，等供给变宽，大概率等不到。新上市同比 −36% 到 −45% 已经持续出现，老城的房子总量就这么多。看到对的房子，剩下的就是准备充分、出手快——这座城奖励的一直是准备好的人。
近期动态
与这座城的学校、生活和市场直接相关的公开动态，标明来源与日期
SPUSD 学区：在公开评级里长期站在加州前列
South Pasadena 统一学区在 GreatSchools、Niche 等公开评级中长期处于高档：三所小学、一所初中、一所高中，规模小、生源稳定。学区是这座城房价的第一块底盘，也是售价比常年高于 100% 的根本原因之一。
周四农夫市场：小城的每周聚会
South Pasadena 农夫市场长期在每周四下午于 Meridian Ave 一带开市，紧邻地铁 A 线车站。对住在这里的人，这种步行可达的日常，就是这座城生活价值最具体的样子。
30 年固定房贷利率 7.24%，仍在高位
Freddie Mac 最新一周平均：30 年固定房贷利率 7.24%（2026 年 10 月 29 日）。利率在这个位置，South Pasadena 的售价比还能站在 107.3%——说明压住这座城的从来不是需求，而是供给。
问乔巴
关于 South Pasadena 市场的基本问题，在这里直接问、直接答
我是乔巴，John 的 AI 助理。关于这个市场的问题，都可以先问我。
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市场数据来源：InfoSparks 2026 年 9 月与 10 月独栋数据（含同比）；过去 12 个月交叉数据、2026 年 10 月逐套成交均来自真实成交记录并已核实（10 月 8 套，中位价 $2,644,000）。本页为买家市场参考，不构成估价意见。
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